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江苏省政府专项债券项目绩效自评价报告

一、项目情况

（一）项目概况

1. 项目背景

为贯彻落实国务院办公厅《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》（国办发〔2024〕52号）关于允许专项债券用于土地储备、支持城市政府回收符合条件的存量闲置土地的政策精神，以及自然资源部、财政部《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号）和江苏省自然资源厅、财政厅《用于土地储备的专项债券项目申报工作指引（2025年）》（苏自然资函〔2025〕207号）的相关要求，菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全土地收购储备中心依据2025年6月26日土地收购储备出让专题小组会会议纪要，组织开展鑫城大道北侧、左邻右里东南侧地块及菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全大道南侧、群贤路西侧地块二回购项目。

2. 主要内容

本项目涉及两宗存量闲置地块的收回收购：

鑫城大道北侧、左邻右里东南侧地块，面积2.1338公顷，原由菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全惠金建设投资发展有限公司于2022年通过挂牌方式取得，合同出让价款32007万元，因企业无力开发长期未动工。

菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全大道南侧、群贤路西侧地块二，面积4.0772公顷，原由菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全康宁建设发展有限公司于2022年取得，合同出让价款73389.60万元，已办理不动产权登记（苏〔2023〕菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全不动产权第0104506号），因企业无力开发长期未动工。

两宗地块合计6.211公顷，产权清晰，无抵押、查封等权利限制，符合自然资发〔2025〕45号文规定的收购条件。

3. 实施方式

项目实施主体为菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全土地收购储备中心，已纳入全国土地储备机构名录。项目严格按照摸底调查、市场价格评估、集体决策、价格公示、政府批准、协议签订、债券申报、资金支付流程推进。具体工作节点如下：

2024年11月，菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全土地收购储备中心协同菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全自然资源和规划局梳理存量国有建设用地闲置情况，依托土地市场动态监测监管系统摸清底数，建立处置存量闲置土地清单，并在全民所有土地资产管理信息系统中完成数据填报。

2025年5月，菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全土地收购储备中心会同自然资源等有关部门到地块现场确认开发情况，对拟收购土地的面积、四至范围、用途、权属等进行实地测量和权属界定。同期委托对两宗地块开展土地市场价格评估，分别出具土地估价报告。按照市场评估价和企业土地成本就低原则，确定鑫城大道地块基础价格为19562.85万元，菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全大道地块基础价格为58163.40万元。

2025年6月，菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全组建工作机制审查组，通过集体决策方式确定基础价格下调幅度为22.81%，收购价格分别为15101.34万元和44898.66万元。菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全土地收购储备中心按照集体决策后的收购价格与原用地单位进行协商，双方达成一致意见。2025年6月18日至22日，收购价格在菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全自然资源和规划局网站进行公示，未收到任何意见和建议。2025年6月26日，收购价格获菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全批准（坛政复〔2025〕87号）。2025年6月27日，菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全土地收购储备中心与原用地单位签订使用权收购协议。

2025年7月，菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全土地收购储备中心将相关材料汇总归类，上传至全民所有土地资产管理信息系统及财政相关系统，完成土地储备专项债券的申报工作。两宗地块分别取得地块标识码，并纳入菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全2025年度土地储备计划。

4. 资金投入和使用情况

本项目总投资60000万元，资金来源均为2025年江苏省土地储备专项债券（一期）募集的资金，融资期限5年，发行债券利率1.85%。项目申请专项债资金60000万元已全额下达，资金到位率100%。截至评价期末，60000万元已按协议约定全额拨付至原土地使用权人，资金执行率100%。

（二）绩效目标

1. 总体目标

申请发行专项债券募集资金，专项用于收购两宗地块的土地使用权，完成地块的收储工作，并依据相关协议支付回购价款。通过盘活存量闲置土地，优化土地资源配置，促进房地产市场平稳健康发展，实现项目收益与融资自平衡。

2. 阶段性目标

完成闲置土地清单摸排并确定收储地块；完成土地市场价格评估，经集体决策确定收购价格；与原土地使用权人签订收储合同并完成价格公示及政府批准；完成专项债券申报及资金下达；资金到位后全额拨付至原土地使用权人，完成地块收储。

二、评价情况

（一）项目特点分析

1. 过程

过程需从资金管理和组织实施两个方面进行考核，通过资金到位率、资金执行率、专项债券付息及时率、资金使用合规性、管理制度健全性、制度执行有效性等指标确定过程指标得分。

2. 产出

产出需从数量指标、质量指标、时效指标和成本指标四个方面进行考核，通过土地收储面积、完成收储地块数量、收储土地权属清晰度、收储土地无纠纷无抵押无查封比例、土地收储完成及时率、不动产权证办理及时率、收储成本控制率等指标确定产出指标得分。

3. 效益

效益需从经济效益、社会效益、生态效益和可持续影响四个方面进行考核，通过储备土地资产价值保值率、储备土地后续利用计划明确性、收储土地社会稳定性、区域土地资源统筹配置效率、收储地块土壤场地环境达标、收储地块管护环保措施到位、储备土地规划用途合理性、土地储备计划与城市发展匹配度等指标确定效益指标得分。

4. 满意度

主要考核服务对象的满意度，访谈对象为原土地使用权人。

（二）评价思路方法

本次绩效评价依据主要包括：

1. 中华人民共和国预算法；

2. 中共中央国务院关于全面实施预算绩效管理的意见（中发〔2018〕34号）；

3. 财政部关于贯彻落实《中共中央国务院关于全面实施预算绩效管理的意见》的通知（财预〔2018〕167号）；

4. 预算绩效评价共性指标体系框架（财预〔2013〕53号）；

5. 项目支出绩效评价管理办法（财预〔2020〕10号）；

6. 地方政府一般债务预算管理办法（财预〔2016〕154号）；

7. 地方政府专项债务预算管理办法（财预〔2016〕155号）；

8. 地方政府专项债券项目资金绩效管理办法（财预〔2021〕61号）；

9. 国务院办公厅关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见（国办发〔2024〕52号）；

10. 自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知（自然资发〔2024〕242号）；

11. 自然资源部财政部关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知（自然资发〔2025〕45号）；

12. 用于土地储备的专项债券项目申报工作指引（2025年）（苏自然资函〔2025〕207号）；

13. 项目实施方案、政府批复文件、集体决策会议纪要、土地估价报告、收购协议、资金拨付凭证等项目资料。

（三）评价工作情况

1. 绩效评价准备

结合本次绩效评价工作的特点，绩效评价工作组由财政、财务和土地管理等领域人员构成。绩效评价工作组组建后，依据地方政府专项债券项目资金绩效管理办法和绩效评价实施方案，对评价工作组成员开展了培训。

2. 绩效评价方法

（1）评价证据收集方案

绩效评价证据收集方案按照可操作性和科学性的原则设计。在方案设计过程中征求了财政部门和主管部门的意见。在方案设计思路上采取了案卷调查、实地调研、问卷调查相结合的证据收集路线。第一步，进行案卷调查，熟悉评价项目，收集被评价单位和项目的相关信息。第二步，对案卷调查未能获得的信息，采用实地调研的方式进行收集。第三步，对受益对象进行问卷调查，收集受益对象对项目的意见和建议。

（2）评价证据收集方法

本次评价采用以下方法：

对项目实施方案、政府批复、集体决策会议纪要、土地估价报告、收购协议、资金拨付凭证等项目资料进行深入研究、比较和分析。

（四）绩效评价结论

评价结果共分为四个等级，分别为优、良、中、差，绩效分值与对应绩效等级如下表所示：

菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全鑫城大道北侧、左邻右里东南侧地块及菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全大道南侧、群贤路西侧地块二回购项目2025年度项目绩效评价综合得分为98分，评价等级为优。

三、项目绩效

2025年地方政府专项债券涉及菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全鑫城大道北侧、左邻右里东南侧地块及菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全大道南侧、群贤路西侧地块二回购项目绩效目标为：

（1）项目完成预期阶段性产出，即按计划完成地块收储，收购价格控制在预算范围内；

（2）项目预期社会效益实现，即盘活存量闲置土地，带动社会有效投资，支持区域战略发展目标；

（3）项目收益与融资自平衡，即未来土地出让收入能够覆盖债券本息，偿债能力有保障。

项目实施的主要做法和经验：

一是严格规范项目立项与审批流程。项目按照国家及江苏省关于运用专项债券支持土地储备的相关文件要求，完成存量闲置土地摸底、地块现场校核、土地市场价格评估、集体决策确定下调幅度、收购价格公示、政府批准、协议签订等全流程工作，各环节资料完备、程序规范。

二是依法合规确定收购价格。委托专业评估机构对两宗地块开展土地市场价格评估，按照市场评估价和企业土地成本就低原则确定基础价格，经集体决策确定下调幅度，最终收购价格经公示无异议后获区政府批准，整个过程公开透明。

三是确保债券资金专款专用。专项债资金实行专户存储、封闭运行，严格按协议约定全额拨付至原土地使用权人，资金拨付审批程序完整，财务凭证齐全，资金使用合规。

项目取得绩效如下：

产出方面，两宗地块收储工作按计划完成，涉及总用地面积6.211公顷。债券资金60000万元全额下达并拨付到位，资金到位率和执行率均为100%。收购价格严格控制在预算范围内，成本节约效果显著。

效益方面，通过收回收购企业无力开发的存量闲置土地，有效盘活低效用地资源，减少潜在房地产市场库存约12.85万平方米，优化了菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全土地资源配置。项目落实了国家盘活存量闲置土地的政策导向，调节了土地市场供需关系，稳定了市场预期，促进了区域功能结构整体优化。

四、存在问题

（一）决策投入方面

1. 收益预测跨期较长

本项目2025年完成收储投入，计划2030年实现出让收益，间隔5年。土地出让收入的测算是以现时点评估值为基础，预测时间跨度大，房地产市场周期性波动对收益实现构成客观影响。

2. 区域市场价格压力

本次一次性申请专项债额度6亿元，全部用于两宗住宅用地回购，在菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全土地储备工作中属单次规模较大项目。大额收储后集中供应可能对区域市场价格形成压力。

（二）管理实施方面

项目涉及评估、决策、审批、签约等多个环节，相关资料集中在自然资源、财政等部门和第三方机构，周边区域土地价值变动、社会投资带动效果等指标需要定期监测记录。

（三）产出效益方面

1. 收益实现存在不确定性

债券资金6亿元已于2025年全额拨付，但对应的土地出让收益需在2030年方能实现，偿债来源完全依赖届时一次性出让收入，缺乏风险缓冲和应急机制。当前房地产市场持续调整，距出让尚有5年时间，期间宏观经济走势、房地产调控政策、区域供需关系等均存在变数，实际出让收入与测算值之间可能出现偏差。

2. 全生命周期效益跟踪评价机制

本项目效益主要体现在土地出让后的经济回报和区域发展带动方面，距离土地出让尚有较长时间。目前缺少覆盖项目全生命周期的效益跟踪评价机制，债券资金投入后在土地出让前的空窗期内缺少阶段性效益评估和风险预警安排。

五、有关建议

1. 加强土地市场监测，保障出让收益兑现。持续跟踪区域房地产市场走势，在2030年地块出让前根据市场状况灵活调整供地策略，把握市场窗口期。建立土地出让收入跟踪机制，确保出让收入优先用于偿还债券本息，切实防范偿债风险。

2. 完善绩效目标设置，提高指标可衡量性。根据项目实际制定更加科学、量化的绩效目标，对定性指标应结合项目特点设置具体的目标值和考核标准，确保绩效目标可衡量、可评价，提高绩效管理工作的规范性和有效性。

3. 强化债券资金全生命周期监管。建立覆盖项目全周期的效益跟踪评价机制，在土地出让前的空窗期设置阶段性评估节点和风险预警指标。持续跟踪资金拨付后的相关情况，建立债券本息偿还预警机制，提前做好偿债资金安排，确保项目收益与融资自平衡目标顺利实现。

4. 加强组织协调，确保项目后续工作顺利推进。项目涉及自然资源、财政等多个部门，应加强组织领导和协调管理，做好地块后期管护工作，研判市场形势，为2030年前地块顺利入市供应做好准备。

附件6.江苏省政府专项债券项目资金绩效年度自评价情况表-鑫城大道北侧、左邻右里东南侧及菠菜网最稳定正规平台_最全菠菜网大全大道南侧、群贤路西侧地块二回购项目(6).xlsx